DECRETO Nº 13.726/2025
Dispõe sobre a análise do valor venal de imóvel declarado pelo contribuinte para definir a base de cálculo do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) e de Direitos a eles relativos, e dá outras providências.
O PREFEITO DO MUNICÍPIO DE PIRAQUARA, Estado do Paraná, no uso das atribuições que lhe são conferidas pela Lei Orgânica do Município; CONSIDERANDO a Lei Municipal nº 573/2001 (Código Tributário do Município de Piraquara), que estabelece normas para a cobrança do ITBI; CONSIDERANDO a necessidade de garantir maior transparência, isonomia e segurança jurídica na avaliação de imóveis para fins de tributação do ITBI; CONSIDERANDO a aplicabilidade da metodologia do Comparativo Direto de Dados de Mercado, conforme preconizado pela ABNT/NBR 14653, DECRETA:
CAPÍTULO I
DO OBJETIVO E DAS DEFINIÇÕES
Art. 1º - Estabelecer procedimentos para a análise do valor venal dos imóveis declarados pelos contribuintes, objetivando a adequada determinação da base de cálculo do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI).
Parágrafo único - Compreende-se por:
I - valor venal: valor atribuído ao imóvel para fins de cálculo do ITBI, o qual deve refletir o valor de mercado do bem;
II - contribuinte: pessoa física ou jurídica que efetua a transmissão de bens imóveis e é responsável pelo pagamento do ITBI.
CAPÍTULO II
DO VALOR VENAL DO IMÓVEL
Art. 2º - Dos procedimentos para análise do valor venal:
I - declaração do contribuinte: o contribuinte deve apresentar a declaração do valor venal do imóvel no momento da solicitação de emissão da guia de ITBI, acompanhada da documentação da escritura pública de compra e venda, comprovante de endereço, e documento de identidade;
II - verificação de documentação: a Secretaria Municipal de Finanças procederá à conferência da documentação apresentada, garantindo que todos os documentos estejam completos e corretos;
III - avaliação do imóvel: a Secretaria Municipal de Finanças poderá efetuar uma avaliação do imóvel, considerando elementos como localização, características, valor de mercado e informações de transações recentes na região;
IV - comparação com valores de mercado: o valor venal declarado será comparado com os valores de mercado apurados por meio de pesquisas de preços de imóveis semelhantes na mesma localidade, conforme preceituado pela ABNT/NBR 14653;
V - ajustes no valor venal: se o valor venal declarado pelo contribuinte for reputado inferior ao valor de mercado, a Secretaria Municipal de Finanças poderá corrigir o valor para efeitos de cálculo do ITBI, comunicando o contribuinte acerca da alteração.
Parágrafo único - Caso o negócio jurídico tenha sido celebrado há mais de 180 dias antes do requerimento do ITBI, o contribuinte deverá declarar no Requerimento o valor atualizado do imóvel conforme correção monetária pelo IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo), de que trata o inciso I, do artigo 2º
CAPÍTULO III
DA BASE DE CÁLCULO
Art. 3º - Para efeitos de lançamento do tributo, considera-se como base de cálculo do ITBI o valor venal dos bens ou direitos transmitidos ou cedidos, conforme definido nos procedimentos acima, ou o valor declarado pelo contribuinte, o que for superior.
§ 1º - Considera-se valor venal aquele pelo qual o bem ou direito seria negociado à vista, em condições normais de mercado, salvo se este for inferior ao valor venal atribuído pelo Município, caso em que a avaliação será realizada com fundamento nos elementos constantes no Cadastro Imobiliário e normas da Associação Brasileira de Normas Técnicas - ABNT, relativas à avaliação de imóveis urbanos.
§ 2º - Não serão abatidas do valor venal quaisquer dívidas que onerem o imóvel transmitido.
§ 3º - Os valores venais dos imóveis serão atualizados periodicamente, de modo a garantir sua adequação aos valores praticados no mercado imobiliário do Município, por meio de pesquisa e coleta amostral permanente.
§ 4º - No caso de aquisição através de Arrematação Judicial - Hasta Pública, o valor venal será aquele estabelecido na arrematação, devidamente atualizado pelo IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo) a partir da data do leilão, o qual será fixado por meio de processo administrativo, conforme documentação requerida pela Administração.
§ 5º - Para fins de aplicação das Súmulas nº 110 e nº 470 do Superior Tribunal de Justiça (STJ), o contribuinte deverá apresentar os seguintes documentos comprobatórios à Secretaria Municipal de Finanças:
I - Súmula nº 110: documento atestando a data da aquisição da posse do imóvel ou da titularidade dos direitos sobre o mesmo, deverá apresentar (exemplo: escritura pública, alvará de construção e imagens via satélite que comprovem a situação do imóvel a época.
II - Súmula nº 470: documentos que comprovem a data da transmissão do imóvel (exemplo: escritura pública, alvará de construção e imagens via satélite que comprovem a situação do imóvel a época.
§ 6º - A apresentação dos documentos comprobatórios é responsabilidade exclusiva do Contribuinte. A Secretaria Municipal de Finanças reserva-se no direito de solicitar documentos adicionais, se necessário, para análise da situação.
§ 7º - Nos casos de contratos de parcelamento no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), Consolidação da Propriedade, Leilão (arrematação) e Consórcio, será adotado, para fins de avaliação, o maior valor declarado entre avaliação, compra e venda ou garantia fiduciária.
§ 8º - Para as unidades autônomas instituídas em condomínio ou em processo de incorporação imobiliária, o valor venal do imóvel corresponderá à soma do valor da unidade principal com o valor de seus anexos, unidades de acompanhamento, bem como de outros direitos ou obrigações agregadas, quando descritos em uma única matrícula do Registro de Imóveis. (Incluído pelo(a) Decreto nº 14155/2025)
CAPÍTULO IV
DOS RECURSOS E REVISÕES
Art. 4º - O contribuinte que discordar do valor estipulado para a base de cálculo do ITBI poderá requerer revisão, no prazo máximo de até 30 (trinta) dias, contado da ciência da notificação do lançamento, perante o setor responsável pela fiscalização e lançamento do ITBI, com as provas e justificativas cabíveis, como laudo de avaliação elaborado por profissional devidamente habilitado, seguindo a metodologia do Comparativo Direto de Dados de Mercado, conforme preconizado pela ABNT/NBR 14653.
§ 1º - O setor responsável pela fiscalização e lançamento do ITBI decidirá o pedido de revisão no prazo máximo de até 30 (trinta) dias, contado da data do pedido.
§ 2º - Os prazos fixados neste regulamento são contínuos, em dias corridos, excluindo-se, na sua contagem, o dia de início e incluindo-se o do vencimento.
§ 3º - Os prazos somente têm início ou vencimento em dias úteis, de expediente regular no órgão da Administração Pública encarregado pela decisão, prorrogando-se, automaticamente, o seu início ou vencimento para o primeiro dia útil de expediente regular subsequente.
CAPÍTULO V
DO PAGAMENTO
Art. 5º - A emissão da Guia para pagamento do ITBI somente se dará após autorização expressa do contribuinte responsável pelo pagamento do ITBI ou por mandatário com poderes específicos autorizando a emissão da guia.
§ 1º - Apurado o valor do imposto, poderá este ser recolhido aos cofres públicos em até 06 (seis) parcelas iguais e consecutivas, vencendo-se a primeira no ato da emissão da respectiva guia, e, as demais de trinta em trinta dias, nos termos do art. 129, da Lei nº 573/2001 (Código Tributário do Município de Piraquara);
§ 2º - O valor de cada parcela não poderá ser inferior a 20% (vinte por cento) do valor da UFM - Unidade Fiscal do Município.
§ 3º - O parcelamento somente poderá ser firmado pelo contribuinte que possuir vínculo no cadastro imobiliário, seja como proprietário, compromissário ou procurador com procuração com firma reconhecida.
§ 4º - Na hipótese de procuração por escrito particular, a firma do outorgante deverá estar reconhecida em cartório.
CAPÍTULO VI
DA NÃO INCIDÊNCIA, ISENÇÃO OU IMUNIDADE DO ITBI
Art. 6º - O procedimento para análise de pedido de Não Incidência, Isenção ou Imunidade do ITBI, deve ser observado:
§ 1º - Para a devida análise do pedido de Imunidade do ITBI para Integralização de Capital, com fundamento na Lei Municipal nº 573/2001 (Código Tributário do Município de Piraquara), faz-se necessário que o requerente apresente a documentação comprobatória correspondente:
I - requerimento solicitando imunidade do ITBI;
II - matrícula atualizada de todos os imóveis;
III - contrato social consolidado da empresa;
IV - alterações contratuais da empresa;
V - registro junto à Junta Comercial;
VI - cartão do CNPJ da empresa;
VII - comprovante de endereço da empresa;
VIII - balancete da empresa assinado;
IX - balanço patrimonial;
X - livro diário original;
XI - livro razão original;
XII - DRE (Demonstração do Resultado do Exercício);
XIII - caso necessário, poderão ser solicitados documentos adicionais.
§ 2º - Para a devida análise do pedido de Imunidade do ITBI de Templo Religioso, com fundamento na Lei Municipal nº 573/2001 (Código Tributário do Município de Piraquara), faz-se necessário que o requerente apresente a documentação comprobatória correspondente:
I - requerimento solicitando imunidade do ITBI;
II - matrícula atualizada de todos os imóveis;
III - cópia simples do CNPJ da Entidade e do CPF de seu representante legal;
IV - cópia simples do Estatuto Social;
V - cópia Simples da Ata de Fundação;
VI - cópia simples da Ata da Assembleia da eleição da atual diretoria;
VII - declaração de que a entidade não fere as disposições do art. 14 do Código Tributário Nacional;
VIII - caso necessário, poderão ser solicitados documentos adicionais.
§ 3º - Para os demais pedidos de Não Incidência, Isenção ou Imunidade do ITBI serão analisados com fundamento na Lei Municipal nº 573/2001 (Código Tributário do Município de Piraquara).
§ 4º - Imunidade Condicionada: A imunidade do ITBI concedida à transmissão de bens imóveis para integralização de capital social será mantida, porém, sujeita à comprovação anual de que o imóvel foi exclusivamente utilizado para a integralização de capital social, sem a utilização com fins lucrativos, durante o período de 2 (dois) anos após a integralização.
I - comprovação anual: a empresa beneficiada pela Imunidade Condicionada deverá, anualmente, até o último dia útil do mês de janeiro, apresentar a documentação que ateste o uso do imóvel conforme as condições estabelecidas, sendo que essa comprovação pode abranger:
a) declaração de uso: um documento formal que declare que o imóvel foi utilizado exclusivamente para a integralização de capital social.
b) documentos contábeis: registros contábeis que demonstrem a utilização do imóvel na atividade da empresa.
c) comprovantes de não utilização com fins lucrativos: qualquer documentação que comprove que o imóvel não foi utilizado para atividades que gerem lucro, como contratos de locação ou prestação de serviços.
§ 5º - Caso a empresa não apresente a documentação exigida dentro do prazo estipulado, a imunidade do ITBI poderá ser revogada, e a empresa ficará sujeita ao pagamento do imposto, acrescido de eventuais penalidades e juros.
CAPÍTULO VII
DA QUITAÇÃO DO ITBI
Art. 7º - A averbação da transcrição no Registro de Imóveis, somente poderá ser realizada mediante comprovação do recolhimento integral do tributo, por meio das guias devidamente quitadas.
Parágrafo único - Após a compensação do pagamento do ITBI ou a quitação da última parcela do parcelamento, o contribuinte deverá solicitar a Declaração de Quitação do ITBI junto à Secretaria Municipal de Finanças.
CAPÍTULO VIII
DO CANCELAMENTO DO CRÉDITO TRIBUTÁRIO DE ITBI
Art. 8º - O contribuinte deverá encaminhar requerimento justificando o cancelamento, bem como apresentar documentos comprobatórios para análise, tais como o desfazimento do negócio, matrícula atualizada entre outros.
Parágrafo único - O procedimento de cancelamento do tributo deverá seguir a Instrução Normativa Conjunta nº 001/2025, que versa sobre os procedimentos para cancelamento de créditos tributários e não tributários no Município de Piraquara.
CAPÍTULO IX
DA RESTITUIÇÃO
Art. 9º - A restituição do tributo indevidamente pago, ou pago a maior, ou se verificar que as transmissões não ocorreram ou foram anuladas por decisão judicial transitada em julgado, será efetuada mediante requerimento, com a devida instrução, devendo o valor ser corrigido monetariamente de acordo com os índices oficiais adotados para a atualização dos débitos fiscais, acompanhado dos seguintes documentos:
I - contrato com erro - O documento que gerou o ITBI pago incorretamente;
II - contrato correto - O contrato que representa a transação real do imóvel;
III - certidão atualizada do Registro de Imóveis - Para comprovar a propriedade correta;
IV - comprovante de pagamento do ITBI;
V - documento pessoal - RG, CPF ou CNPJ (no caso de empresas);
VI - caso necessário, poderão ser solicitados documentos adicionais.
CAPÍTULO X
DA DÍVIDA ATIVA
Art. 10 - Os débitos de ITBI não pagos nas condições dos artigos anteriores serão encaminhados para inscrição em dívida ativa, após a notificação do contribuinte e/ou dos demais responsáveis, concedendo-lhe o prazo máximo de 30 (trinta) dias para que regularize sua situação, que será realizada:
I - por via postal ou qualquer outro meio, com prova de recebimento no domicílio tributário do sujeito passivo;
II - por meio eletrônico disponibilizado pela Secretaria de Finanças ou em endereço eletrônico indicado pelo sujeito passivo ou seu representante legal;
III - quando resultarem improfícuas quaisquer das modalidades anteriormente previstas, por publicação única em edital no Diário Oficial do Município.
CAPÍTULO XI
DISPOSIÇÕES FINAIS E TRANSITÓRIAS
Art. 11 - Ao contribuinte é assegurado o direito à ampla defesa e ao contraditório, possibilitando-lhe justificar o valor declarado.
Art. 12 - A Secretaria Municipal de Finanças poderá, a seu critério, efetuar a emissão de guias de ITBI por meio eletrônico ou similar, conforme regulamento próprio.
Art. 13 - No que diz respeito aos procedimentos administrativos nos quais forem constatadas informações inverídicas ou imprecisas, bem como a recusa de apresentação de documentos fiscais que comprovem a situação de pessoas físicas ou jurídicas, ou até mesmo declaração fraudulenta capaz de reduzir a base de cálculo do tributo, é cabível a possibilidade de imposição da penalidade pecuniária estabelecida nas disposições legais dos artigos 138 a 143 da Lei nº 573/2001 (Código Tributário Municipal)
Art. 14 - Este Decreto entra em vigor na data de sua publicação, revogando-se as disposições em contrário. Palácio 29 de Janeiro, Prédio Prefeito Antônio Alceu Zielonka, em 02 de junho de 2025. Marcus Mauricio de Souza Tesserolli Prefeito Municipal
